土地債券與區塊鏈

香港政府在2018年成立了土地供應專責小組，就開發土地的議題提供了多款選項，包括開發新界。因為英港歷史淵源的關係，發展新界比發展香港和九龍複雜得多，我們將在新聞聽到的丁權和棕土，都是歷史遺留和衍生的問題，有見及此，香港大學科斯產權研究中心主任鄒廣榮教授提出了土地債券的概念，希望可以令政府能釋放新界的發展潛力。

政府一貫的徵地做法是根據私人農地的價值向地主提出相對應的現金賠償，但徵地往往因為雙方在金額上未能達到共識而告終。其實，在1997年前政府曾以換地權益書的方式徵收土地。當時政府容許權益書持有人以五平方呎農地換取兩平方呎的可發展土地，因為政府收回大部份私人土地後能重整並加以基建來增加地塊的容積率，土地承載力會增加，所以雖然換地的面積較小，但價值更高。可是，此制度後來因為政府的可發展土地不足而無力償還土地而停止。

土地債券的概念與權益書相若，但債券持有人能跨時間和地區使用債券。比如，若在2050年政府成功建立明日大嶼，在2020年發行的債券可以用來購買島上的土地，政府負地債的危機較少。其他投資者亦可以在市場上用市價在公開平台上進行債券買賣，因為債券和土地的價值是由市場決定而非政府提出，徵收土地的過程更公平透明，地主或許不再卻步。

債券的面值像貨幣一樣，若不被市場相信或承認就會失去價值。因此，若要市場對債券有信心，政府必須在一個公開可靠的平台上發行，例如區塊鏈平台。作為一個公眾電子記帳資料庫，區塊鏈內所有資料一經寫入便不可竄改，保障持有人的利益；同時交易公開的交易資料令債券的市價一清二楚，對政府贖回債券或是對投資者來說百利而無一害。再者，債券可以拆細為不同的區塊鏈代幣，代表着部份資產，令投資門檻下降，更多投資者可以參與其中；加上，新界的祖地需要絕大比例的祖堂同意才能賣地，利用區塊鏈，有的可以現金兌現，有的可以留作換地，也許能解決到祖堂裏的意見分歧。最後，區塊鏈的制度全球通用，有益海外投資者，有望成為另一種房地產投資工具而不用靠搶購實體房地產，故可以進一步解決房屋問題，

世界對區塊鏈越來越開放，世界銀行通過Bond-i發行第二批區塊鏈債券和債券管理和二手交易平台，中國銀行也剛開始使用自己的區塊鏈系統發行證書並提供交易證明文件。雖然土地債券都目前為止只是在構思階段，可是有着換地權益書的前車之鑒以及現代區塊鏈科技的支持下，筆者相信推行難度不高，有望成事之後對解決香港土地問題成效顯著。